Аналитики рынка недвижимости спорят, что пострадало в кризис сильнее – эконом- или бизнес-класс, отмечая при этом, что во всех сегментах объём предложения намного превышает спрос. За последние 2–3 месяца ставки аренды, которые наиболее быстро реагируют на рыночную конъюнктуру, снизились в среднем на 5%, а с начала года падение составило более 30%. Что происходит сейчас, выяснила газета ВЗГЛЯД.




Проблема жилищного рынка Московского региона состоит в том, что желание многих застройщиков заработать на росте цен в «тучные» годы обернулось подменой понятий: то, что ни при каких обстоятельствах не могло и не должно было относиться к бизнес-классу, продавалось и сдавалось в аренду именно по этой категории расценок. Как уже писал ВЗГЛЯД, кризис заставил всех владельцев пересмотреть свое видение категорий недвижимости, что и привело к перераспределению «денежной нагрузки» на столичные квартиры: сегодня бессмысленно пытаться продать или сдать в аренду жилье эконом-класса по завышенной ставке «бизнес», если оно не соответствует определенным параметрам.

«Количество предложений аренды дорогих квартир в Москве превышает спрос на 25–35%»
В первую очередь это относится к состоянию и расположению дома, наличию парковки, охраны, чистоты подъезда, и только затем – самой квартиры.

По мнению московских риелторов, такое «переосмысление» критериев и их соответствия заявляемой цене привело к тому, что рынок квартир, действительно соответствующих бизнес-классу, сократился как минимум на четверть. Однако и это не привело к росту ставок – они остановились на уровне мая-месяца, «просев» с начала года более чем на треть. Главная причина – исход многих иностранных компаний из столицы и сокращение доходов так называемого российского среднего класса.

Как показывает мониторинг предложений, проведенный газетой ВЗГЛЯД, количество предложений аренды дорогих квартир сегодня превышает спрос в этом сегменте примерно на 25–35%. По мнению аналитиков «Индикаторов рынка недвижимости», существенных предпосылок для скорого изменения такой ситуации пока не наблюдается.

Ставки арендной платы столичного жилья бизнес-класса с начала финансового кризиса снизились даже больше, чем аренда более дешевых квартир. Согласно расчетам московских риелторов, в Центральном административном округе, где сосредоточено больше всего дорогих квартир, стоимость аренды за год снизилась на 35–45%. В Западном округе и Юго-Западном округе, где также много качественного жилья, аренда подешевела на 15–30% в зависимости от количества комнат. Больше всего подешевели квартиры большой площади (более трех комнат): ставки упали в среднем на 35–45%.

Как утверждают риелторы компании «Сервис-Аренда-М», существенно выросли и размеры скидок, которые можно «выторговать» в результате переговоров. В ряде случаев размер дополнительного снижения арендной платы в процессе торга может достигать 15% от ставки, первоначально предложенной арендодателем. А дисконт по отдельным предложениям может достигать 50–70% от докризисной цены.

В целом квартиры бизнес-класса подешевели сильнее, чем квартиры эконом-класса, которые за год потеряли в среднем 10–20% стоимости аренды в зависимости от местоположения и количества комнат, считают эксперты портала irn.ru. Примечательно, что качественного жилья в Москве, предлагаемого в аренду, не так уж и много. И в докризисное время, когда спрос на него был велик со стороны высокооплачиваемых топ-менеджеров, иностранных сотрудников и крупных компаний, ставки аренды выросли до рекордных отметок и нередко составляли десятки тысяч долларов в месяц.

Однако нынешний кризис сильнее всего ударил по доходам именно этой группы арендаторов – многие топ-менеджеры потеряли большие бонусы и премии, иностранные компании стали сворачивать свои представительства в России, а крупный бизнес погряз в долгах. Поэтому не удивительно, что спрос на аренду именно дорогого жилья – квартир бизнес-класса и элитных квартир – сократился в разы. Таково мнение аналитиков «Индикаторов рынка недвижимости».

В компании «Инновационные технологии рынка недвижимости» говорят, что к середине лета наметилась все-таки новая старая тенденция возвращения арендаторов в наиболее дорогой сегмент жилья, причем происходит это за счет иностранных менеджеров крупных компаний, преимущественно новых, пришедших на столичный рынок уже после начала кризиса.

Примерно в этой же ценовой категории находятся квартиры на Кутузовском проспекте, рядом с метро «Смоленская», на Украинском бульваре, Плющихе. Чуть дешевле районы Ленинского проспекта и Фрунзенской набережной.

Снижение спроса на аренду жилья бизнес-класса в Москве стало не единственным фактором, повлиявшим на падение арендных ставок. Так, в 2009 году на рынок аренды вышло немало предложений так называемых случайных арендодателей – людей, рассчитывающих продать жилье, но не способных или не пожелавших сделать это из-за падения спроса и цен купли-продажи. Соответственно, ожидая более благоприятную конъюнктуру рынка недвижимости, они предпочитают пока сдать квартиру в Москве, причем порой даже по невысокой цене, чтобы не терять деньги.

В этих условиях вполне естественно ожидать продолжения снижения арендных ставок в сегменте дорогих квартир, полагают специалисты «Индикаторов рынка недвижимости», так как пока нет серьезных предпосылок для роста спроса. Более того, участники рынка отмечают, что определенную часть спроса оттягивает загородная недвижимость, которую люди предпочитают арендовать на теплый сезон вместо городских квартир и которая «просела» еще больше – на 35–55% с начала кризиса. И хотя по окончании летнего сезона часть арендаторов загородной недвижимости, скорее всего, сменят ее на квартиры в Москве, в любом случае, к заметному росту спроса, как в прежние годы, это не приведет.

Впрочем, такое мнение разделяют далеко не все участники столичного рынка жилья. Многие из опрошенных ВЗГЛЯДом риелторов говорят, что спрос «постепенно начал просыпаться», причем в основном на квартиры бизнес-класса. На фоне падения стоимости аренды стало очевидным, что разница, допустим, между ценой на трёхкомнатную квартиру эконом-класса и на аналогичную квартиру класса «бизнес» составляет не более 150–200 долларов в месяц. Если переводить деньги в преимущество такого жилья, то сравнение явно будет в пользу более дорогого сегмента.

Примечательно, отмечают «Индикаторы», что падение ставок аренды на дорогое жилье характерно не только для Москвы, но и для других крупных мегаполисов мира, где недвижимость также переживает спад. В частности, как сообщали недавно СМИ, рост безработицы в финансовой и банковской сфере привел к падению ставок аренды на элитное жилье в Лондоне. В июне 2009 года они снизились на 11,7% по сравнению с июнем 2008 года, свидетельствуют результаты исследования британской консалтинговой компании Savills. А стоимость аренды элитного жилья в новом деловом районе Лондона Докленде, который неофициально называют «Манхеттен на Темзе», в котором расположены европейские представительства крупнейших банков мира, подешевела еще сильнее – на 20%.