По данным экспертов, порядка 80% всех операций на вторичном рынке столичного жилья – это так называемые «альтернативные сделки». По сути, это обыкновенный обмен квартиры, но с некоторыми оговорками. Что такое обмен, вряд ли кому-то нужно рассказывать: в недалеком прошлом, когда свободного рынка недвижимости еще не существовало, единственным возможным способом улучшить свои жилищные условия или переехать в другой район был обмен жилья. Вернее, обмен ордерами на квартиру. Сегодня, в условиях практически полного отсутствия платежеспособного спроса, этот вид сделок снова актуален, но в несколько измененном виде. Как и в любой операции с недвижимостью, здесь есть огромное количество подводных камней. Urbanus.ru выяснил, как их обойти.

В чем разница?

Если сравнивать обмен и альтернативные сделки, то между ними можно выявить одно существенное отличие: в первом случае взамен своей квартиры получаешь другую жилплощадь, во втором – сначала продаешь свое жилье, потом сразу же покупаешь на эти же деньги новую квартиру. Если говорить в общем, то, по сути, каждую сделку с недвижимостью можно отнести к альтернативной, разве что кроме тех, когда покупка квартиры осуществляется в инвестиционных целях. Если обратиться к истории, то можно вспомнить о том, что прямым обменом люди пользовались для изменения жилищных условий до 90-х годов прошлого века, потому что других вариантов просто не было, купить или продать квартиру за живые деньги в Советском Союзе было практически нереально. Да и обмен совершить было не так просто, рассказывает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». «Тогда в таких сделках выстраивались длинные цепочки, и тянуться обмены могли от нескольких месяцев до нескольких лет», - говорит он. Сегодня поменять квартиру на большую или меньшую по площади, переехать в другой район гораздо проще. Для этого не нужно месяцами искать подходящий вариант. «Стандартная схема альтернативной сделки представляет собой одновременное заключение цепочки договоров купли-продажи между разными собственниками. Соответственно, чем больше звеньев-участников в альтернативной сделке, тем сложней ее организация. Ранее не все риэлторы брались за "сложные" случаи, когда необходимо было искать сразу несколько продавцов-покупателей, однако в условиях сокращения количества сделок на рынке, они с большей охотой берутся и за альтернативные сделки с большим количеством участников», - комментирует Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт».

По словам Алексея Шленова, альтернативные сделки всегда были достаточно популярны, их доля в общем объеме сделок по купле-продаже жилья, например, в прошлом году составляла до 40%. «Сегодня такие сделки становятся еще более востребованными, их доля в общем количестве сделок приближается к 70%», - говорит он. По мнению других экспертов, 70% - это даже несколько заниженная цифра, в реальности таких сделок еще процентов на 10 больше. Их популярность можно легко объяснить. До начала кризиса, осуществлять такие сделки было сложно ввиду быстрых темпов роста цен. Ты мог продать свою квартиру за одну сумму, рассчитывая на эти деньги купить жилье как минимум не хуже. Но пока искал подходящий вариант, цены успевали вырасти настолько, что покупать приходилось то, на что хватало денег, чтобы в буквальном смысле не остаться на улице. «Падение же цен или хотя бы их стабилизация дают возможность совершать альтернативные сделки с большей долей вероятности. Период снижения цен на рынке выгоден для обмена квартиры с двух точек зрения. Во-первых, при снижении уровня цен, человек, продавая квартиру, на определенное время фиксирует ее стоимость, и выигрывает при поиске себе альтернативы. Во-вторых, при общем снижении стоимости квартир, всегда сокращается размер доплаты», - продолжает Алексей Шленов.

Впрочем, с начала кризиса на рынке не только выросло количество альтернативных сделок, но и вернулись натуральные обмены. «Эта схема сейчас стала очень популярна по одной простой причине - продать квартиру за "живые" деньги сегодня очень сложно. Большая проблема - найти покупателя как такового. И пока ты будешь его искать, цена на твою квартиру может упасть еще больше. Причем, сегодня распространены как "прямые", так и "непрямые" обмены. Прямой обмен совершается между двумя участниками сделки. Непрямой обмен – это сделка, в которой участвует больше двух сторон, то есть образуется более длинная многоступенчатая цепочка», - говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate.

Трудности обмена

Основная сложность в проведении как альтернативных сделок, так и обмена – это необходимость соблюдения баланса интересов не только продавца и покупателя, как это бывает при простой купле-продаже, но и остальных участников процесса, которых может быть практически бесконечное количество. «В случае реализации таких операций выстраивается цепочка из нескольких взаимосвязанных сделок купли-продажи. Большое количество участников, разные интересы, сложный документооборот – все это создает трудности в процессе, как в выстраивании цепочки, так и в проведения самой сделки», - говорит Инна Игнаткина, первый заместитель генерального директора компании МИАН. Впрочем, по словам Алексея Рюмина, руководителя отдела продаж квартир компании «Новое Качество», в случае, если сделку проводит опытный специалист, риски значительно уменьшаются. Если же сделку проводят физические лица, которые не знают всех тонкостей, то они в итоге рискуют остаться либо без денег, либо без квартиры. «Обычные трудности при проведении альтернативных сделок состоят в том, что обмен, в котором участвуют 2, 3 и более квартир необходимо провести буквально за один день. Условно говоря, я меняю свою 3-комнатную квартиру на две 1-комнатных, нашел одну квартиру и благополучно подыскиваю вторую, как вдруг мой покупатель отказывается покупать мою трешку. Грустно, но жизнь на этом не заканчивается – я начинаю заново искать покупателя на свою 3-комнатную квартиру. Нахожу. А в это время однокомнатные квартиры, которые я собирался покупать взамен, уже продали. И вот такой цикл может проходить несколько раз», - рассказывает Рюмин.

Кроме трудностей, связанных с оперативностью проведения сделки, существует еще и юридический аспект. «Поскольку в одном договоре, как правило, сложная обменная схема не вписывается, то оформляется несколько взаимосвязанных друг с другом договоров. Поэтому вы, как конечный приобретатель, повлиять на взаимоотношения других участников сделки фактически не можете. Это означает, что при неисполнении кем-то из участников сделки своих обязательств, вы не сможете получить то, на что рассчитывали. Также существуют некоторые юридические риски, связанные с оформлением договора в части доплаты, расчетов сторон, оценке качества квартир и пр. Важно, чтобы все ваши условия были внесены в договор, а не оговорены устно», - советует Ольга Рыкова.
Еще одна проблема, с которой могут столкнуться участники сделки – это неравноценность обмениваемых квартир. Это касается как прямого обмена, так и обмена через куплю-продажу. «Как правило, трехкомнатная квартира не разменивается на две однокомнатные, если только не ухудшается месторасположение этих двух квартир. То есть выручки от продажи трехкомнатной квартиры хватит на покупку двух однокомнатных, только если эти квартиры будут приобретены в районе на порядок ниже по своим характеристикам, чем район "трешки". Квадратный метр однокомнатной квартиры изначально дороже. Конечно, если мы говорим о центре Москвы, в пределах Садового кольца, то возможности расширяются. За стоимость трехкомнатной квартиры в центре можно купить не одну, а несколько однокомнатных квартир в спальных районах на окраине города», - говорит Алексей Шленов.

За все нужно платить

Как уже было сказано выше одним из экспертов, самостоятельное проведение альтернативных сделок практически невозможно ввиду быстро меняющегося рынка, на котором физические лица могут не успеть сориентироваться. «Риэлторы в этом процессе выполняют роль главного связующего звена. Только благодаря их мастерству удается в минимальные для участников сделки сроки найти нужный вариант, устраивающий всех. У риэлтора есть для этого больше возможностей. Каждая подобная сделка индивидуальна, тут не может быть какого-то шаблонного подхода и решения», - поясняет Ольга Рыкова. Естественно, штучный продукт не может стоить столько же, сколько товары массового потребления. Поэтому комиссия риэлторов в альтернативных сделках несколько выше, чем при обычной купле-продаже. «Размер вознаграждения агентства зависит от сложности выполняемых компанией работ и определяется в каждом конкретном случае. Сегодня средний размер комиссионных агентства недвижимости составляет порядка 3-4%. Альтернативная сделка представляет собой две сделки и, соответственно, оформляется двумя договорами – договором покупки и договором продажи, в каждом из которых свой предмет, своя стоимость услуг и своя комиссия», - говорит Алексей Шленов. Его поддерживает и Александр Рюмин: «Как правило, клиент платит комиссию агентству и за продажу и за покупку, поэтому ее размер выше, чем при простой купле-продаже квартиры. Размер комиссионного вознаграждения в таких сделках агентства устанавливают на свое усмотрение. Либо конкретный процент за всю сделку, либо процент с продажи и процент с покупки, и их величина может отличаться».

Эксперты в один голос утверждают, что сегодня альтернативные сделки – это практически единственное, что позволяет рынку вторичного жилья функционировать в непростых финансовых условиях, а агентствам недвижимости оставаться наплаву. При этом специалисты не унывают, многие даже утверждают, что работать в таких условиях интереснее – каждая сделка уникальна, требует индивидуального подхода. Причем случаются даже своеобразные курьезы. По словам Екатерины Гурьевой, руководителя департамента продаж городской недвижимости компании IntermarkSavills, сегодня можно встретить альтернативные сделки, в которых фигурирует не только обмен одной квартиры на другую, а обмен яхты на квартиру в Москве. Случается, что вместо живых денег при доплате используют дорогие машины. «После начала кризиса такие предложения поступали, чаще всего потенциальные покупатели предлагали в виде доплаты или оплаты различную недвижимость за рубежом. Но в нашей практике, ни одно из таких предложений продавцами принято не было», - говорит она. Еще один интересный случай рассказывает Александр Рюмин: «В нашей компании сейчас уверенно взяла старт альтернативная сделка, где мы расселяем коммунальную квартиру в самом центре Москвы, площадью 330 кв. м., состоящую из 12 комнат, в которых проживают 6 семей! Каждой из них необходимо будет купить квартиру, а некоторым и не одну, взамен принадлежащим им комнатам. Покупатель этой квартиры, несмотря на все предстоящие сложности, хочет купить именно ее! По предварительным данным, в сделке будет участвовать не менее 9 квартир».