Два юридических лица на одном
земельном участке имеют объекты недвижимости. Участок после
разграничения собственности принадлежит муниципальному образованию.
Ранее вся земля принадлежала юридическому лицу N 1 на праве бессрочного
пользования. Организация N 2 приобрела у юридического лица N 1 четыре
здания по договору аренды с условием о выкупе. Юридическое лицо N 1
подало заявку на передачу земельного участка в его собственность.
Юридическое лицо N 2 дало на это свое письменное согласие. Земельный
участок - 80 га земли сельскохозяйственного назначения. Под зданиями
юридического лица N 2 находятся 2 га. У юридического лица N 1 объектов
недвижимости на участке около 100, и все они связаны единой сетью
канализации, водопроводной сетью и сетью газо- и электроснабжения. У
юридического лица N 2 никаких прав на земельный участок пока нет.
Правомерен ли отказ в предоставлении земельного участка по указанной
заявке в собственность одного юридического лица?
Прежде всего необходимо отметить, что
согласно пункту 1 статьи 20 Земельного кодекса в постоянное
(бессрочное) пользование земельные участки предоставляются
государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям,
центрам исторического наследия российских президентов, прекративших
исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и
органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны
переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными
участками на право аренды земельных участков или приобрести их в
собственность по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с
правилами статьи 36 Земельного кодекса. Это указано в пункте 2 статьи 3
федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного
кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже
недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем
продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на
использование части земельного участка, которая занята этой
недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в
том же объеме, что и прежний собственник проданной недвижимости. Таким
образом, с момента государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимость покупатель в силу закона приобретает тот
же объем прав на земельный участок, занятый этой недвижимостью и
необходимый для ее использования, который до продажи принадлежал
продавцу.
Если недвижимость находится на
земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного
(бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного
кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может,
последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком в связи с приобретением здания,
строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок
путём заключения договора аренды. Другой вариант - приобрести его в
собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона N
137-ФЗ. Это указано в постановлении Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. N
11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного
законодательства".
При этом согласно пункту 2 статьи 35
Земельного кодекса предельные размеры площади части земельного участка,
занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их
использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33
Земельного кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм
отвода земель для конкретных видов деятельности или правил
землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и
проектной документации. Об этом говорится в пункте 13 постановления N
11.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36
Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных
участков, находящихся в муниципальной собственности, или приобретение
права аренды этих участков имеют юридические лица - собственники
зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Таким
образом, законом установлено, что находящийся под зданием земельный
участок может быть приватизирован только собственником расположенной на
нем недвижимости (п. 5 постановления N 11). При этом возможность отказа
собственника недвижимости от прав на земельный участок, расположенный
под этой недвижимостью, а также какой-либо порядок передачи
исключительного права на приобретение в собственность земельного
участка законом не предусматривается.
Рассмотрим ситуацию, когда земельный
участок является неделимым (п. 2 ст. 6 ЗК). В случае если здание
(помещения в нём), находящееся на неделимом земельном участке,
принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют
право на приобретение данного земельного участка в общую долевую
собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне
арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными
законами, с учетом долей в праве собственности на здание (п. 3 ст. 36
ЗК). Порядок приобретения прав на земельный участок этими лицами
установлен пунктами 5-8 статьи 36 Земельного кодекса.
Таким образом, пунктом 3 статьи 36
Земельного кодекса установлено право на приобретение неделимого
земельного участка в общую долевую собственность в ситуации, когда на
нем расположено только одно здание, принадлежащее нескольким
собственникам, или несколько помещений в таком одном здании, имеющих
разных собственников. По нашему мнению, этой нормой следует
руководствоваться и тогда, когда на неделимом земельном участке
расположено несколько зданий, находящихся в собственности разных лиц.
В рассматриваемой ситуации
юридическое лицо N 1 обязано переоформить право постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или право
собственности. Однако при этом из общей площади земельного участка
должны быть выделены те земельные участки, на которых расположены
четыре проданных юридическому лицу N 2 здания и которые необходимы для
использования этих объектов недвижимости. Эти земельные участки в
соответствии с законом вправе приобрести (приватизировав или приняв в
аренду у муниципального образования) только юридическое лицо N 2
(которое и обязано это сделать, то есть не может дать согласие на
иное), поскольку у него уже в силу закона возникло право постоянного
(бессрочного) пользования этими участками. Если земельный участок
является неделимым, юридические лица N 1 и N 2 имеют право приобрести
его в общую долевую собственность. Ни в первом, ни во втором случае
(независимо от того, является ли земельный участок делимым или нет)
юридическое лицо N 1 не имеет права на единоличное приобретение
земельного участка полностью (включая площади, занятые зданиями
юридического лица N 2 и необходимые для их использования).
Следовательно, отказ органа местного самоуправления в рассматриваемой
ситуации правомерен.
Вопросы приватизации и аренды изучала эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Юлия Аносова.
