Для чего нужен договор найма?

Договора найма регулирует все отношения между арендатором и арендодателем. Договор составляется в простой письменной форме, не требует обязательной государственной регистрации или нотариального удостоверения.
Содержание договора зависит от пожеланий сторон, поэтому и арендатору и арендодателю перед составлением договора стоит крепко продумать на каких условиях они готовы заключить сделку.

Например, арендатор может оградить себя от конфликтов и отразить в договоре количество и порядок посещений владельца квартиры (с предварительным уведомлением нанимателя или без такового), зафиксировать сумму ежемесячной платы, условия оплаты и иные платежи (электроэнергия, интернет, телефон и т.д.), а также предусмотреть условия досрочного расторжения договора и его последствия.

Хозяин квартиры должен заранее оценить риски и внести в договор необходимые ему условия. Например, предусмотреть в договоре внесение "залоговой суммы", которая будет обеспечивать  сохранность квартиры и имущества.
Арендатор, в свою очередь, должен обратить внимание на порядок возврата данной суммы по истечении срока аренды и отразить это в договоре. Размер "залоговой суммы", как правило, составляет месячную плату за наём квартиры.

Текст договора в обязательном порядке должен содержать следующие пункты: паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых наймодатель получил в собственность квартиру.

В договоре должны быть предусмотрены не только условия найма, но и санкции, которые будут применяться к нарушителю в случае невыполнения его условий. В том случае, если одна из сторон нарушит условия договора, пострадавшая сторона в праве обратиться в суд, где договор найма будет являться документом, подтверждающим нарушение тех или иных условий. Однако необходимо помнить, что санкции по защите прав пострадавшей стороны будут работать в полную силу лишь при условии, что эта сторона сама выполняла принятые на себя обязательства в полном объёме.

Если квартирой владеют несколько лиц, они все должны поставить подписи в договоре найма, либо доверить право на сдачу квартиры одному лицу, заверив доверенность нотариально. В противном случае сособственник или зарегистрированный жилец сохраняет за собой право проживать на данной площади.

Чтобы убедиться, что договор подписан всеми собственниками и зарегистрированными на данной площади лицами требуйте у арендодателя выписку из домовой книги. В этом документе будут перечислены все собственники, сособственники и зарегистрированные в квартире лица. Срок действия выписки ограничен (1 месяц), поэтому следует обратить внимание на дату выдачи документа.

По истечении срока действия договора необходимо письменно продлить договор или подписать новый.

Помимо подписания самого договора, рекомендуется составить акт передачи квартиры и имущества, находящегося в ней, если таковое имеется. В акте необходимо подробно описать состояние квартиры, а также составить перечень передаваемого имущества, зафиксировав при этом  все имеющиеся видимые повреждения или иные недостатки.

Осторожно, мошенники!

Особого внимания требуют сделки в которых владельцы квартир требуют предоплату за несколько месяцев вперед (3 месяца и более), так как подобным приёмом часто пользуются мошенники.

Чтобы не попасться на уловки мошенников, следуйте простым правилам:

1. Проверяйте наличие правоустанавливающих документов на квартиру.

2. Не соблазняйтесь на явно заниженную по сравнению с рыночной стоимость аренды.

3. Не заключайте договор и не вносите деньги до того, как квартира будет показана.

4. Требуйте предоставления только подлинников документов.

5. Проверяйте совпадение имени владельца в удостоверении личности и остальных документах. В случае смены фамилии проверяйте документы, подтверждающие данный факт.

6. Не заключайте сделку в случае отсутствия всех необходимых документов.

7. Все расчёты только после получения ключей и заселения в квартиру.

8. При оплате найма квартиры требуйте предоставления расписок, подтверждающих своевременную передачу денежных средств. 

Досрочное выселение

При досрочном выселении из квартиры арендатор должен опираться на условия договора. Если же в договоре условия и механизм досрочного расторжения не предусмотрены, следует обратиться в суд. Так как вопросы, которые не включены в договор найма, регулируются на основе действующего законодательства.

Обычно проблему, результатом которой стало решение о выселении, удаётся решить путём переговоров с хозяином. Но, конечно, надёжнее процедуру досрочного расторжения подробно прописать в договоре найма.

В первую очередь необходимо зафиксировать право какой-либо из сторон расторгать договор досрочно и указать в случае каких нарушений арендатор или арендодатель имеет право расторгнуть договор. Если стороны имеют право на досрочное расторжение договора, то в договоре необходимо указать за какой период времени и в каком виде, участник сделки должен предупредить другого. Следует предусмотреть порядок  возврата суммы за оплаченный и не прожитый период и  возврат залоговой суммы.

На случай досрочного выселения жильца исключительно по прихоти хозяина в договоре найма обычно предусматриваются штрафные санкции. На их основании в случае необоснованного выселения из квартиры арендатор вправе взыскать с хозяина полную сумму штрафа.

Если квартира была найдена с помощью агентства,  при возникновении конфликтной ситуации стоит обратиться именно в это агентство. Обычно крупные агентства стараются помочь своим клиентам. 

Если владелец решит продать квартиру, выселять нанимателя он не вправе. В соответствии с ГК РФ, при отчуждении объекта недвижимости условия договора найма сохраняются, и новый собственник квартиры становится наймодателем, со всеми вытекающими от сюда последствиями.

Налоги

Следует помнить, что сдавая помещение внаём или в аренду, арендодатель получает доход в виде платы за наём или арендной платы (статья 208 НК РФ). Таким образом, у него возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц. Порядок уплаты налога на доходы физических лиц регламентирован 23 главой второй части Налогового кодекса РФ.

Чтобы уплатить налог на доходы физических лиц необходимо заполнить налоговую декларацию. В налоговой декларации налогоплательщику  необходимо указать все полученные за налоговый период доходы и источник их получения,  налоговые вычеты, если они есть, исчислить сумму налога подлежащей уплате. Чтобы подтвердить источник дохода к декларации необходимо приложить копию заключённого договора найма.

Налоговым периодом считается календарный год. Срок подачи налоговой декларации – до 30 апреля, следующего за отчётным налоговым периодом года. Декларация предоставляется в налоговый орган по месту своей регистрации (прописки). Оплатить налог налогоплательщик обязан в срок не позднее 15 июля года, следующего за истёкшим периодом.

В случае досрочного расторжения договора найма, налогоплательщику необходимо   в пятидневный срок со дня  прекращения договора найма  оформить декларацию о реально полученных доходах. Досрочное представление налоговой декларации, исчисления и уплаты налога предусматривается для лиц, перечисленных в статье 228 НК РФ:

Статья 228. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога

1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков:

1) физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;

Предоставление авансовой налоговой декларации и досрочная уплата налогов предусматривается по следующему основанию: при прекращении  выплат (при неполучении платы за наём или арендной платы  вследствие расторжения договора найма или аренды).

Уплата налога по таким налоговым  декларациям производится не позднее, чем через 15 дней с момента подачи такой декларации.
Для оптимизации налогообложения  некоторые граждане регистрируются  в качестве  ИП, переходят  на упрощённую систему налогообложения  и оплачивают налог в размере 6%. Однако у данной системы налогообложения существуют свои нюансы, как-то: подача налоговой декларации осуществляется уже не один раз в год, а чаще и т.д.