Собственная квартира, пусть даже небольшая, - мечта большинства наших соотечественников, волею судьбы оказавшихся один на один с жилищной проблемой. Да и особенности славянского менталитета таковы, что её наличие традиционно считается одним из главнейших признаков успешности (в отличие, например, от того же Нью-Йорка, где более трёх четвертей населения отдают предпочтение съёмному жилью, несмотря на то, что уровень их доходов вполне позволяет вступить во владение собственным). К сожалению, далеко не каждый россиянин может позволить себе претворить эту мечту в жизнь. Особенно, если речь идёт о таком неординарном городе, как Москва.

Столица России привлекает ежегодно десятки тысяч приезжих, твёрдо намеренных использовать свой шанс на удачу. А ведь есть ещё молодые (и не очень) москвичи, которые по тем или иным причинам вынуждены решать жилищный вопрос. Для подавляющего их большинства временным или постоянным выходом становится аренда квартиры, вернее её съём. Именно такой термин отечественное законодательство применяет к физическим лицам, в отличие от юридических. И, как подтвердили недавно проведённые на территории Восточной Европы исследования, Россию с полным правом можно назвать страной квартиросъёмщиков. Первое место по данному показателю она делит с Чехией.

Опрос показал, что четверть взрослого населения нашей страны вынуждена довольствоваться чужим жильём. А если учесть, что, согласно данным того же опроса, почти треть совершеннолетних молодых граждан России живёт пока в родительских семьях, а 50% респондентов имеют квартиры площадью менее 50 кв. м, то станет ясно, что проблема улучшения жилищных условий для нашей страны более чем актуальна. Об этом ярко свидетельствует и тот факт, что и по готовности граждан инвестировать собственные средства в приобретение жилья – на вторичном рынке или в новостройках – Россия оказалась на лидирующих позициях.

Но, что касается вторичного рынка недвижимости, то достаточно жёсткие условия, которые он выдвигает, в большинстве случаев оказываются неприемлемыми для рядового москвича или приезжего, желающего обосноваться в столице. Поэтому выбирать зачастую приходится только между съёмом жилья и ипотекой. Первый вариант многим кажется более предпочтительным в силу своей простоты и относительной дешевизны. Действительно, съёмное жильё означает отсутствие забот и затрат, связанных с проведением масштабных ремонтов, покупкой мебели, даёт возможность в любой момент быстро сменить место проживания, выбирая квартиру сообразно собственным пожеланиям.

Но, если в соседней Европе 30-50% всего жилого фонда специально создано для последующей сдачи в аренду, и данный сектор рынка подчиняется строгим правилам, то в России он особой легитимностью не отличается. Несколько спасают положение риэлтерские компании, профессионально оказывающие услуги по аренде недвижимости, но отсутствие действенного, законодательно обоснованного механизма, регулирующего передачу объектов недвижимости в управление, приводит к огромному количеству проблем, возникающих у обеих сторон в процессе взаимоотношений по поводу сдачи квартир в аренду. Достаточно велика в данном случае и вероятность стать жертвой мошенничества.

Предложений на любой вкус и кошелёк на первый взгляд оказывается более чем достаточно. Но при ближайшем рассмотрении далеко не все они соответствуют хотя бы минимальным требованиям. Безусловно, найти подходящий вариант можно, но времени, сил и нервов на это может уйти немало. Да и слухи относительно невысокой стоимости съёмного жилья на поверку оказываются несколько преувеличенными. Попробуем разобраться в ситуации, используя конкретные цифры.

Наиболее востребованными среди широких кругов потребителей являются, в силу своей стоимости, однокомнатные квартиры в панельных домах, расположенные в одном из «спальных» районов столицы. Арендная плата в таких случаях составляет около тысячи долларов ежемесячно. Всё просто и ясно, разве что следует учесть комиссионные, выплаченные посреднику (тому же агентству), и возможное повышение стоимости аренды в будущем, спрогнозировать которое не представляется возможным.

При оформлении ипотечного кредита на покупку аналогичной квартиры расчёты окажутся несколько сложнее. Допустим, цена такой квартиры составляет двести тысяч долларов. Сумму начального взноса приравняем к десяти тысячам (для удобства воспользуемся всё теми же долларами), а оставшиеся деньги придётся взять взаймы у банка под одиннадцать процентов. Учитывая, что срок кредита равен двадцати годам, получается, что каждый месяц придётся выплачивать по нему, вместе с процентами, около двух тысяч долларов. Чтобы не погружаться в дебри расчётов, будем считать, что сумма подоходного налога, взятого с процентов по кредиту, при возврате покроет расходы на страховку, предусмотренную договором ипотечного страхования, а возвращённая сумма налога на покупку жилья компенсирует затраты на оформление кредита и проведение сделки. Указанные суммы, кстати, вполне сопоставимы.

Как видим, формально ежемесячные выплаты по кредиту существенно превышают размер платы за съём жилья. Особенно, если сэкономленную гипотетическую тысячу долларов заставить работать, инвестировав в депозит, ПИФ и т. п. Но ведь рынок недвижимости находится в постоянном движении, и для него характерна тенденция постепенного роста размеров платы за арендованное жильё (как, впрочем, и самого жилья), в то время как сектор ипотечных кредитов, динамично развиваясь, стремится к снижению процентных ставок, а значит, и к уменьшению, в конечном итоге, стоимости приобретённой (заметим – в частную собственность) квартиры. И данное обстоятельство уверенно склоняет чашу весов в сторону ипотеки.

Если продолжить расчёты в нашем примере, окажется, что уже через пятнадцать лет арендная плата обгонит размер выплат по кредиту, который жёстко зафиксирован условиями договора. То есть, финансовая выгода, получаемая квартиросъёмщиком, имеет место быть лишь до определённого уровня колебаний цен на рынке недвижимости. А ведь есть ещё психологический фактор, который никак нельзя сбрасывать со счетов. Проживание в чужой квартире для многих сопряжено со значительным душевным дискомфортом, не говоря уже об осознании факта, что деньги, выплачиваемые за аренду жилья, идут в чужой карман. Тогда как в случае с ипотекой жильё своё собственное, и каждый платёж приближает вожделенный момент не только фактического, но и формального обладания им. Тем более что у сферы ипотечного кредитования, получившей развитие совсем недавно и потому вызывающей у многих настороженное отношение, большое будущее. По прогнозам экспертов, грамотная популяризация ипотеки, конечно, подкреплённая соответствующим ростом объёмов жилищного строительства, вполне способна уже через несколько лет практически полностью решить жилищную проблему в России. Но, в данный момент ситуация на рынке все еще стоит острым вопросом.

С уважением частный риэлтор Владислав Поздняков.

Предлагаем Вам посмотреть рекламный видеоролик Владислава Позднякова: