У каждого банка есть свой пул хитростей, о которых может даже не подозревать потенциальный заемщик. Одна из них в практике работы Сбербанка – оценочная компания «Аукцион», стоимость услуг которой в три раза превышает средние по рынку.
С «Аукционом», дочерней компанией Сбербанка, занимающейся оценкой объектов недвижимости, сталкиваются далеко не все заемщики. Большинство покупателей, выбравших себе подходящую квартиру на вторичном рынке в Москве, к своему счастью, никогда о ней не узнают. Но те, кто хотя бы однажды воспользовался ее услугами, уже не забудут ни сервис, ни проблемы, которые пришлось решать в последний момент перед заключением сделки.
Оценка квартиры, которую приобретает покупатель, при совершении ипотечной сделки является обязательным условием. Учитываются все особенности недвижимости: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, отделка, тип дома, этажность и т.д. Обычно этим занимаются оценочные компании, аккредитованные в том банке, который предоставляет ипотечный заем. Список этих компаний у каждого кредитного учреждения свой, однако цены, сервис и сроки предоставления услуг сопоставимы. Оценка квартиры и подготовка письменного отчета в среднем занимает 1–3 дня и стоит $100–150.
Технология проста и понятна: достаточно вызвать оценщика, показать ему квартиру и через сутки (или даже к вечеру) получить отчет для банка. Специалист приедет на место со всеми документами, заключит договор, выдаст квитанции, заберет копии свидетельства о праве собственности и прочего, а потом привезет итог своей работы туда, куда нужно клиенту, – в банк, риэлторскую компанию или домой.
Условия Сбербанка, на первый взгляд, не особенно отличаются от условий других кредитных учреждений. Он готов принять оценку, проведенную достаточно широким кругом компаний. Однако лишь до указания в договоре о продаже реальной суммы сделки. Если она по каким-либо причинам занижается, банк перестает быть лояльным к выбору оценщика, вот тут-то и возникает ООО «Аукцион».
Обычно покупатель и продавец занижают сумму в том случае, если речь идет о недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет. В этом случае владелец будет обязан выплатить налог с полученных доходов в размере 13%. А это уже реальная проблема: либо стоимость квартиры нужно будет увеличить на сумму причитающегося налога, либо как-то договариваться с банком. Некоторые кредитные учреждения идут на снижение указываемой в договоре купли-продажи цены квартиры до 1 млн рублей, но при этом банк дает заемщику сумму, значительно превышающую указанную в договоре.
Не желая терять ипотечных клиентов и не доверяя другим оценщикам (что можно понять), Сбербанк отправляет их в свою дочернюю компанию «Аукцион». Монополия – она и в Африке монополия, поэтому уровень сервиса и цены, с которыми столкнется заемщик, способны его удивить. Минимальный срок предоставления отчета – 3 дня, и в этом случае клиенту придется заплатить не 3000 рублей, как в других компаниях, а 10 000 рублей. Максимально потратится покупатель при оценке квартиры площадью более 150 кв. м с выездом оценщика на место. В этом случае подготовка отчета займет 10 рабочих дней и будет стоить 16 500 рублей.
Риэлторы и их клиенты отмечают низкий уровень сервиса в «Аукционе» и «советский» подход к работе (с памятной фразой «вас много, а я одна»). Приехав в офис, расположенный на шоссе Энтузиастов (недавно открылся второй филиал компании на улице Расплетина), придется постоять внизу, ожидая, пока кто-то из сотрудников найдет время спуститься к Вам (ожидание может растянуться на 1,5–2 часа). Попав в офис, нужно отстоять еще одну очередь, затем заключить договор (для риэлтора требуется отдельная доверенность от владельца), оплатить услуги и подождать, пока не будет назначена дата выезда оценщика на место.
Процесс осложняет необходимость заполнения хитрой анкеты, в которой заказчик должен указать все детали, необходимые для оценки: начиная от этажности и года постройки дома до инфраструктуры района и расстояния от ближайшей остановки наземного транспорта и станции метро. Заметим, специалисты других оценочных компаний эту информацию находят самостоятельно, подразумевается, что именно за это им платят деньги. График работы «Аукциона» тоже не способствует сокращению времени, необходимого для получения оценки: документы принимают с 9 до 16:30, а выдают всего час –с 17 до 18.
«Идея понятна – банк доверяет своей дочерней компании, которая должна всесторонне проверить объект. Отсюда и длительные сроки, и высокая цена услуг. Однако почему во всех отчетах "Аукциона" указывается только та информация, которую я написала в специальной анкете?» –удивляется риэлтор, согласившийся на условиях анонимности побеседовать с Fivedays. При этом уровень специалистов таков, что даже при выезде на место они могут не заметить перепланировку квартиры. Действительно не заметить, без усилий для этого со стороны хозяина и риэлтора! А новостройки здесь обычно вообще оценивают «оптом»: лишь меняя номер квартиры в отчете, сделанном для предыдущего клиента.
Апофеоз – получение итогового документа, в котором оценивается квартира. Обычно ее стоимость оказывается на 100 000–300 000 меньше рыночной и той, о которой договорились продавец и покупатель. Например, если клиент покупает квартиру за 5 млн рублей, то цена сделки составляет 5 млн рублей. «Аукцион» к рыночной стоимости применяет так называемую поправку на торг –от 10 до 15%. В Сбербанке это учитывают и применяют коэффициент 0,7 к цене отчета. В итоге максимальный размер кредита, который может выдать Вам Сбербанк, составляет 63% от стоимости квартиры. Тогда как клиент рассчитывал на 70%. То есть перед окончанием сделки ему где-то надо найти еще 100 000–300 000 рублей.
Во избежание этой ситуации покупатель и продавец, осведомленные о методике оценки в «Аукционе», сознательно завышают сумму сделки. Но тут возникает следующая проблема: нужно показать банку наличие у покупателя этой суммы – положить в ячейку, перевести на счет и т.д. Потом эти деньги можно забрать, однако показать-то их надо. «Я оказалась в ужасной ситуации! Срок одобрения кредита подходил к концу, продавцу квартиры, которую мы покупали, были срочно нужны деньги, он был готов расторгнуть договор, и мне пришлось срочном порядке искать 300 000 рублей, чтобы сделка не сорвалась», –рассказала Fivedays покупательница квартиры в Юго-Восточном округе столицы, попросившая не называть ее имя. По словам опрошенных Fivedays риэлторов, подобные ситуации возникают в 50% сделок, заключаемых при участии «Аукциона».
Вопросов много. Если Сбербанк соглашается на подобные схемы, то почему бы ему не проводить оценку квартир в рыночных компаниях? А если действительно нужна особенная оценка, то почему бы не требовать от своих специалистов работать так, как это принято на рынке? Не заставляя покупателя стоять в очередях, искать в последний момент деньги и придумывать дополнительные обходные схемы?
СПРАВКА. ООО «Аукцион» – дочернее предприятие Сбербанка России со 100% участием в уставном капитале. Основано в 1996 году, имеет лицензию на оценочную деятельность и ряд аккредитаций, оказывает различные риэлторские услуги на рынке недвижимости в Москве и Московской области. Независимая оценочная экспертиза позволяет установить различные виды стоимости объекта: рыночной (наиболее вероятной стоимости объекта при его продаже на открытом рынке), восстановительной (суммы затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного оцениваемому), инвестиционной (определяемой исходя из доходности объекта при заданных инвестиционных целях).
Базовая стоимость оценки квартир в Москве ООО «Аукцион»
Стоимость работ по оценке квартир с предоставлением заключения (краткая форма, без выезда)
Площадь квартиры, кв. м
Стоимость оценки в рублях (в т.ч. НДС)
7 рабочих дней
3 рабочих дня
До 100
6500
10 000
100–150
8000
12 000
Более 150
10 000
14 500
Стоимость работ по оценке квартир с предоставлением отчета (полная форма, с выездом
