ПРОЕКТ Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»: Для того чтобы закрыть часть спорных вопросов, касающихся договора аренды, Пленум ВАС РФ год назад выпустил разъяснения для судов (Постановление от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Теперь высшие судьи намерены существенно дополнить этот документ. Среди новых пояснений в проекте особое внимание обращают на себя пункты, где идет речь об условиях действительности договора аренды.
О праве собственности арендодателя
В статье 608 ГК РФ закреплена важнейшая норма о том, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Это правило арендаторы часто используют в спорах с владельцами помещений, ссылаясь на то, что договор недействителен, так как арендодатель не обладает правом собственности на сданное в аренду имущество. Происходит это зачастую в спорах, инициированных арендодателями по поводу взыскания с нанимателей задолженности по арендным платежам.
Пленум ВАС РФ разъясняет, что положения указанной статьи не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора о том, что право собственности на арендованное имущество не принадлежит арендодателю и потому договор является недействительной сделкой, не должны приниматься судом во внимание.
Кроме того, если в момент заключения договора аренды лицо не являлось собственником имущества, но в момент его передачи арендатору обладало правом собственности на это имущество, то такой договор не противоречит закону и не может быть признан недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ.
О госрегистрации договора аренды
Применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный лицом, которое (как в момент заключения договора, так и в момент передачи вещи в аренду) являлось законным владельцем вновь им созданного либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), но еще не зарегистрировало свое право собственности на него, не противоречит названной статье ГК РФ.
Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров о пользовании соответствующим имуществом суды должны руководствоваться следующим.
Если арбитрами будет установлено, что арендодатель передал имущество в аренду, а арендатор принял его без замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям такого пользования было достигнуто сторонами и оно исполнялось арендатором, то нет оснований для применения судом положения ст. 1102, 1105 ГК РФ о возврате неосновательного обогащения (в проекте записан альтернативный, противоположный вариант разъяснений – о применении указанных положений при отсутствии госрегистрации договора).
О разрешении на ввод объекта в эксплуатацию
Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося-объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица, виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без указанного разрешения, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.
Об изменении размера арендной платы
В п. 3 ст. 614 ГК РФ указано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества».
Пленум разъясняет, что данная норма является диспозитивной и допускает возможность изменять размер арендной платы по соглашению сторон чаще чем один раз в год, если это предусмотрено договором.
Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ должен отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Документ размещен на официальном сайте ВАС РФ: http://www.arbitr.ru/vas/proj/56887.html
Источник: http://www.v2b.ru/Article20120925142729 | 
